Fragen und Antworten zu Rückständen aus Nutzungsgebühr aufgrund der Corona-Pandemie

Kündigungsausschluss bei Mietrückständen aufgrund COVID-19-Pandemie - Was gilt es jetzt zu wissen? Was ist jetzt zu tun?


Was regelt das Gesetz?


Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund Kündigen kann, weil der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID- 19-Pandemie beruht.


Wird der Mieter generell von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit?


Nein. Erstens: Die Regelung betrifft nur die Kündigung! Zweitens: Der Kündigungsausschluss gilt nur für Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Drittens: Ausgeschlossen wird nur die Kündigung. Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen. Viertens: Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigen oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.


Darf ein Mieter einfach so die Mietzahlung einstellen?


Nein. Er darf es nur dann, wenn er die Miete oder einen Teil seiner Miete aufgrund von Einkommensverlusten, die auf die COVID-19 Pandemie zurückzuführen sind, nicht zahlen kann.


Darf ein Mieter den Zusammenhang zwischen Einkommensverlust und COVID-19Pandemie einfach behaupten?


Nein. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen.


Wie soll der Mieter den Zusammenhang glaubhaft machen?


Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Hierfür kommen in Frage: - Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen - Bescheinigungen des Arbeitgebers - andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall. Das Gesetz schreibt hier keine Priorität vor. Am besten geeignet sind Nachweise, aus denen sich der auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverlust ergibt (Nettoeinkommen vorher-nachher). Eine Versicherung an Eides statt ist nicht zwingend, sondern nur eine Option.


Was gilt, wenn der Mieter diese Nachweise nicht vorlegt?


Der Mieter hätte dann den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung nicht glaubhaft gemacht. Jedenfalls kann der Vermieter die Glaubhaftmachung bestreiten. Der Kündigungsausschluss dürfte dann nicht greifen. Bitte hier aber mit Augenmaß handeln und den Mieter um Nachweise bitten.


Hat der Vermieter das Recht, Nachweise zur Glaubhaftmachung zu verlangen?


Ja. Es ist Aufgabe des Mieters, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft zu machen. Wenn er das ohne Nachweise nicht kann, kann und sollte der Vermieter die Nachweise aktiv einfordern.


Welcher Nachweis sollte vom Vermieter prioritär verlangt werden?


Das Gesetz schreibt hier keine Priorität vor. Aber der Vermieter sollte darauf drängen, Nachweise zu erhalten, aus denen sich der auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverlust ergibt (Nettoeinkommen vorhernachher).


Was gilt, wenn der Mieter keine handfesten Nachweise vorlegt, sondern eine Versicherung an Eides statt abgibt?


Die Versicherung an Eides statt ist nach dem Gesetz eine Möglichkeit der Glaubhaftmachung. Der Vermieter sollte jedoch den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine falsche, nicht wahrheitsgetreue Abgabe einer Versicherung an Eides ein Straftatbestand ist.


Kann der Mieter die Miete komplett aussetzen, auch wenn er einen Teil der Miete zahlen könnte?


Der Mieter sollte nur im Rahmen seiner Leistungsfähigkeit zahlen. Dies kann auch bedeuten, dass er teilweise zahlen muss. Die Höhe der Nichtleistung der Miete steht unseres Erachtens im Zusammenhang mit den Einkommensverlusten.


Was bedeutet Zusammenhang zwischen Nichtleistung der Miete und Einkommensverlusten?


Es ergibt sich aus dem Gesetz und der Gesetzesbegründung, dass die Nichtleistung abhängig ist von den Einkommensverlusten. Die jeweiligen Mietrückstände - ganz oder teilweise - müssen auf den Auswirkungen der Pandemie beruhen. Das heißt, der Mieter muss auch die Höhe seiner Nichtleistung glaubhaft machen. Wer beispielsweise auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverluste in Höhe 100 Prozent hat, darf, ohne eine Kündigung zu befürchten, 100 Prozent der Miete nicht leisten. Wer dagegen auf die Pandemie zurückzuführende Netto-Einkommensverluste in Höhe von nur 10 Prozent hat, darf, ohne eine Kündigung zu befürchten, 10 Prozent der Miete nicht leisten. Um jedoch die überproportionale Belastung der Mieter bei niedrigeren Einkommen zu berücksichtigen, schlagen wir folgende Handhabung vor, die zudem von einem durchschnittlichen Anteil der Miete am Netto-Gesamteinkommen aus der Zeit vor der Krise von 30% ausgeht (sog. Drittelregelung analog Härtefallregelung bei Modernisierung).

Einkommensverlust netto 5% - Nichtleistung 5%-10%

Einkommensverlust netto 10% - Nichtleistung 10%-20%

Einkommensverlust netto 15% - Nichtleistung 15%-30%

Einkommensverlust netto 20% - Nichtleistung 20%-40%

Einkommensverlust netto 25% - Nichtleistung 25%-50%

Einkommensverlust netto 30% - Nichtleistung 50%-100%


Je geringer die Einkommen sind, desto höher sollte man die Nichtleistung der Miete ansetzen. Die Nichtleistung bezieht sich immer auf die Warmmiete.


Bei Fragen zu diesem Thema schreiben Sie uns unter corona@wgcarlzeiss.de